«Легализовать “у.е.” и привязать их к юаню»

Пока пользователи рунета медитируют на «Российский дзен», разглядывая курсы валют, перед владельцами долларовой ипотеки остро встала проблема жилья — в новом году они могут лишиться крыши над головой. Владимир Рожанковский, директор аналитического департамента инвесткомпании «Норд Капитал», утверждает, что трудности ипотечников — не только их проблема: продажа закладных квартир повлечет за собой падение рынка недвижимости и новый кризис. Экономист — автор петиции за изменение условий валютной ипотеки: больше пяти тысяч подписавшихся требуют пересмотреть условия кредитования «из-за допущенной Банком России существенной девальвации рубля» и параллельно пикетируют Думу.

Зачем нужна петиция

Лично я не митингёр или оппозиционер — я экономист. От меня пользы больше, когда я выдвигаю конкретные предложения под ключ, а не составляю петиции и их проталкиваю. При подготовке петиции у меня был и личный интерес — у самого квартира в Подмосковье, и пассионарный — хочется помочь молодым семьям. Пока мой план-минимум выполнен — петицию стала цитировать пресса, о проблеме заговорили. Меня безумно раздражает, что позиции нет практически ни у кого, и следующий этап — добиться публичного ответа от Центробанка, чтобы он наконец-то выразил четко свою позицию и объяснил, что это было в декабре и как с этим жить дальше.

Сейчас банки называют валютную ипотеку изолированными случаями, на которых они и не настаивали; ЦБ тоже не видит системности. По факту же сами менеджеры активно проталкивали такие предложения — в валютной ипотеке давали больший кредит, а ставка, в отличие от рублевой в 13%, не превышала 10%. Каждая третья ипотека была валютной в 2006—2009 годах, когда больше всего брали кредиты. Сейчас моя задача — показать, что нас не 1,5%, как говорят чиновники, что мы не маргиналы и не сумасброды.

Первые симптомы

Есть «правило десяти процентов» — если в течение года валюта скачет на 10% в ту или иную сторону, то жди глобальных изменений. Когда в августе доллар вырос с 33 до 38, аналитики предостерегали от выхода за пределы колебаний, иначе возникнут инерционные процессы. Отдашь Крым или нет — уже ничего не изменится, идет война за разделение сфер влияния. У меня нет понимания, что мы пожинаем плоды присоединения Крыма. Летом ЦБ не удержал рубль — упустили момент, как говорит глава Минэкономразвития Улюкаев. Тогда все были заинтересованы в ослаблении рубля — и спекулянты, и правительство. Это напоминает советский мультик «Золотая антилопа», когда жадный раджа требовал, чтобы животное копытцем отбивало все больше золота, а оно превратилось в черепушки; сейчас черепушками я называю последний квартальный отчет «Роснефти», где нет речи о росте прибыли.

Допускать просрочку плохо, но это единственный способ обратить внимание банка.

Немонетарные проблемы

Проблема гораздо шире, чем ипотека, — летом легче было удержать рубль, чем его девальвировать. У любого ЦБ есть правила, как ограничить спекуляции на рынке. Когда в 2008 году был сильнейший кризис и казалось, что Греция и Испания отвалятся от еврозоны, канцлер Меркель через голову министерств издала директиву, запрещавшую играть на понижение бумагами немецких банков, объявив их народным достоянием. Это был совершенно нерыночный шаг, но он сработал. Почему рубль не является народным достоянием — трудно сказать. В конце концов, на бирже есть правило: если движение больше чем на 10%, то торги останавливаются с целью остудить горячие головы. Сейчас ЦБ либо решает немонетарные проблемы монетарным способом, либо пускает все на самотек, но еще есть огромный диапазон возможностей, которые никто даже не пробовал.

Новый общественный договор

Каждый банк предлагает свои условия выхода из ситуации — рефинансирование, отказ от справок о постоянности дохода, небольшое снижение процентов. Речь идет о собственном жилье, пожалуй, самом значимом в жизни среднестатистического человека. Если он видит, что один попал, а другой выехал, — будет еще больше претензий. Чтобы таких дискриминаций не было, нужно вмешательство Центробанка. Сейчас в банках словно ждут, как долго этот карточный домик продержится, — упорство в отказе идти на диалог означает смерть банка, нужен новый общественный договор! Сейчас люди становятся инфантильными, несмотря на два образования и серьезные должности в солидных компаниях: «что-то оставили на еду, остальное — банку, может, и в следующий раз получится».

Когда будет просрочка один месяц, то банки поменяют тональность, начнут интересоваться платежеспособностью клиента. Допускать просрочку плохо, но это единственный способ обратить внимание банка. Если чувствуете, что доходы с расходами грозятся не сойтись, то лучше обозначиться — написать заявление в банк: «По внешним обстоятельствам не могу платить в полном объеме». Не надо просить курс 01.01.2014 — банки не могут действовать задним числом, просто правильно подготовьтесь к просрочке: получите входящий номер заявлений, оформите печать, сделайте копию.

Представьте, какой будет цена на квадратный метр, если целый микрорайон продают по демпинговым ценам.

Пример первый: Ирина Мануш (33 года, выплатила 20% от кредита 2007 года на однушку в Нахабине)

Валютную взяла, так как эта ставка была на 3% ниже рублевой, да и менеджер пообещал, что сумма будет бóльшая оформлена, чем в рублевой. Я второй год в декрете, муж получает 50 тысяч, а банку нужно отдать 1015 долларов, наши ежемесячные платежи выросли с 25 до 120 тысяч рублей. На коллективной встрече с банком их единственным предложением было повысить процентные ставки. Просрочек еще нет — помогают все родственники. Раньше общественной деятельностью не интересовалась, теперь администрирую «Всероссийское движение валютных заемщиков», планируем большой митинг 28 декабря — жизнь заставила, никто не хочет оказаться на улице с ребенком.

Запущенный случай

Банки всерьез думают, что люди изыщут деньги и просто это скрывают, именно поэтому не требуют показать детализацию семейных бюджетов, справки 2-НДФЛ, чеки. Они горазды только рисовать заемщикам отбор закладной, что человек останется без квартиры. Но это блеф — кому он ее продаст? Банки должны убедиться, что клиенты реально сидят на пороге того, чтобы допустить просрочку. Сейчас речь идет о 100 000 квартир, 70% — Москва и область; теперь представьте, какой будет цена на квадратный метр, если целый микрорайон продают по демпинговым ценам. Медицина и финансы похожи, в обоих случаях попустительство легкомысленно — легкий кашель может оказаться бронхитом.

Если на рынке Москвы и Петербурга, системных городов для определения стоимости, появятся такие предложения, то это обрушит рынок — рантье будут кусать локти. Конфискуя закладные, банки столкнутся с проблемой реализации — квартира, предмет залога, уже не является залогом того объема кредита, который она обеспечивала несколько лет назад. По закону через три месяца просрочки кредит необходимо списывать, через месяц просрочки у банка мало времени продать предмет залога. Значит, его можно будет продавить по цене, и люди будут гоняться за дешевыми квартирами. К тому же процент уйдет на риэлторов — не банковские же служащие будут водить покупателей по квартире.

Цепная реакция

В лучшем случае банк получает 20% от залога, остальное под списание, значит, все твои активы — дыра. При первом аудите Центробанк выявляет этот факт и требует под угрозой изъятия лицензии докапитализироваться, но за счет чего? Регулятор, извините за выражение, нагибает банк, банк пытается нагнуть клиента и в итоге уходит с рынка. Это новая дестабилизация для рубля, перед нами собака, которая кусает себя за хвост. Лишь для дочек европейских банков и госбанков ипотека — это побочный продукт, они заняты госпроектами, но у мелких банков всегда были проблемы с фондированием, поэтому они и работали с людьми, под ипотеку были целые программы — это их свет в окошке.

Вслед за падением стоимости жилой недвижимости упадет и цена квадратного метра офисных помещений — это, в свою очередь, вызовет кризис в строительном секторе. Сегодня наряду с нефтяным сектором это одна из немногих отраслей, благодаря которым российская экономика выплывает; ударить по этой отрасли означает сделать себе харакири. К тому же с нынешними колебаниями валют мы больше не увидим дешевых кредитов, как в нулевые года, — это уже история.

Облом с ипотекой — это удар по среднему классу. Как декабристы разбудили Герцена, так и средний класс теперь может быть сильно разбужен.

Удар по среднему классу

Валютные скачки, облом с ипотекой — это, безусловно, удар по среднему классу, для которого свободы — не что-то эфемерное: эти люди учились на Западе, по роду своей деятельности имели возможность сравнивать. Вот как декабристы разбудили Герцена, так и средний класс теперь может быть сильно разбужен. Правительство должно выразить свою позицию по отношению к среднему классу, бравшему кредиты, имевшему накопления: этих людей всячески мотивировали хранить сбережения в той валюте, в которой собираются тратить, то есть в рублях. Сначала говорят, что ждут Путина на совещании по рублю, и сразу же опровержение — «президент не считает нужным вмешиваться в работу правительства». Подразумевается, что ситуацию с рублем должен разруливать Медведев, но его не видят в роли переговорщика — не тот калибр. Потерявший квартиру человек — это потенциальный митингёр.

Пример второй: Татьяна Погосян (44 года, выплатила 50% от кредита 2010 года на двушку в Химках)

Мы не жадные, но сейчас едва хватает на питание — мы и долларовый выбрали, потому что рублевый кредит банк не одобряет. Мы хотим платить по курсу на 1 января 2014 года, когда началось обострение политической ситуации. Правительство несет ответственность за ухудшение качества жизни граждан. Я понимаю, что санкции, отток капитала, падение цен на нефть, но искренне говорю — я не думала, что Крым такие последствия повлечет за собой. В банке нам сказали, что не будут смотреть на сегодняшний доход, и назвали это льготой. Я никогда в жизни общественной деятельностью не занималась — только в школе числилась секретарем комсомольской организации, но тогда все были коммунистами. Теперь же подаю в префектуру заявления о мероприятиях.

Ход ферзем

Эффективность экономического блока близка к двойке, люди не в состоянии смотреть на ход вперед — в шахматах они бы проиграли на третьем ходу. Есть такое понятие «детский мат» — когда в начале игры ферзь делает шах и мат, ведь королю еще некуда двигаться: вот у нас такая же ситуация с экономическим блоком. Попытка Путина спихнуть проблему рубля на Медведева будет высмеиваться. Отстраненность президента от этих проблем людям непонятна, для них это одна команда: это как сказать, что во всем виновата моя правая рука, а я ни при чем. Путина окружили лояльные люди, а лояльность — это не профессия. В шахматах игра состоит из трех партий, задача президента — не получить детский мат в остальных партиях.

Предел роста

Розничные сети правильно говорят, что «условные единицы» сегодня нужны — так проще показать стоимость покупателю и потом пересчитывать по курсу. В ином случае начнется ежедневная свистопляска с ценами: например, в салоне на ценнике машины будет указано: «От 4 млрд рублей, цену уточняйте у менеджера». Но если и это запретят, то, значит, продавцы уйдут окончательно. И сейчас речь не столько про итальянскую мебель — бог с ней, миллиардер Усманов купит и в «Шатуре». Главным неимпортозамещаемым сегментом остаются медикаменты. Вместо того чтобы бороться с ветряными мельницами, Центробанк мог бы, сохранив хорошую мину при плохой игре, легализовать «у.е.» и привязать их к юаню. Объяснить все легко: наш главный торговый партнер — Китай, в условиях санкций с Европой не торгуем. Смысл не меняется, но всем хорошо — и волки сыты, и овцы целы.

Вопреки рынку

Схожая ситуация с ипотекой была год назад на Украине, когда банки начали конфисковать залоговые квартиры и пытаться продать; предприятие прогорело. В стране тогда активно работали дочки европейских банков («Ситибанк», «Райффайзен»), которые давали преимущественную валютную ипотеку — в гривне кредиты были крайне непопулярны. Когда начался Майдан и стали стрелять, банки решили катапультироваться: у них висели кредиты, которые надо было спешно закрыть, а как это сделать, если человек должен 100 000 долларов? Выходили на обострение — дело дошло до отъема закладной и выселения, но такого количества желающих покупать даже по таким низким ценам недвижимость в Киеве не нашлось, стоимость квартир спикировала, и рынок обвалился.

В США в 2009—2010 годах свирепствовал кризис, вызванный слишком завышенной оценкой объектов недвижимости: это вызвало вторую волну после кризиса 2008 года. Людей тоже массово выгоняли на улицы, тогда цены на недвижимость были в свободном полете, и, проснувшись, человек узнавал, что за ночь его дом подешевел еще на 30 000 долларов. В итоге приняли волевое решение и вопреки рыночным отношениям большинству вернули жилье — слишком велик был страх, вызванный падением цен. Насколько российский регулятор готов вмешаться — пока непонятно, но когда задача с рублем будет решена, то первостепенным должен стать этот вопрос, а не проблемы «Роснефти» и «Мечела». Другое дело, что тогда 90% валютных ипотечников будут в глубокой просрочке по платежам, а значит, ситуация может принять лавинообразный характер.

Понравился материал? Помоги сайту!